Может ли иностранец владеть недвижимостью в Таиланде?
Таиланд не разрешает иностранцам свободно владеть землей, такая практика распространена во многих странах Азии. Однако Таиланд более прогрессивен, чем многие его соседи, потому что существуют законы, которые позволяют иностранцам законно владеть здесь собственностью. Иностранные граждане, которые приобретают недвижимость в Таиланде, могут владеть собственностью через различные структуры собственности
Тремя наиболее распространенными формами собственности, используемыми иностранцами для владения недвижимостью, являются свободное владение через право собственности на кондоминиум, аренда и свободное владение через приобретение тайской компанией.
Свободное владение (freehold) — собственность может принадлежать непосредственно на ваше имя до тех пор, пока вы являетесь владельцем собственности. Только отдельные единицы в здании кондоминиума могут находиться в частной собственности иностранных граждан.
Аренда (leasehold) — здание или земельный участок сдаются в аренду у владельца земли или здания. Тайское законодательство разрешает аренду на 30 лет, и она регистрируется в земельном департаменте. Варианты продления аренды для дополнительных продлений сверх первоначального 30-летнего периода являются общими при продлении аренды 30x30x30 в общей сложности до 90 лет.
Тайская компания — это косвенный способ получения иностранной собственности, как правило, на землю и виллы, однако этот метод может быть использован и для кондоминиумов. Существуют строгие правила при создании и обслуживании тайской компании, когда в ней участвуют иностранные граждане.
Тип владения недвижимостью будет зависеть от того, в какой покупке вы заинтересованы и что для нее доступно, будь то кондоминиум, дом или участок земли.
Свободное владение против арендованного
Легче ли продать иностранную собственность, находящуюся в свободном владении, или недвижимость, находящуюся в аренде?
В долгосрочной перспективе это будет зависеть от объекта недвижимости и спроса на проект. Есть некоторые проекты, особенно объекты недвижимости, работающие по лицензии отеля, которые могут быть проданы только на правах аренды. Это единственный доступный вариант владения, и многие покупатели и инвесторы это прекрасно понимают.
Одним из преимуществ покупки арендованного имущества является то, что плата за передачу арендованного имущества намного ниже, чем за безвозмездное владение. Плата за регистрацию права аренды (transfer fee) составляет 1,1%, в то время как плата за передачу права свободного владения может варьироваться от 2,5% до 6,3%, это может сэкономить много денег в зависимости от цены недвижимости.
Иностранное право собственности на землю чаще используется во многих странах по всему миру. Этот тип собственности предлагает официальный документ о праве собственности (ownership document — чанот), и покупатели имеют подтверждение своего имени в документе. Многие считают, что это более признанная форма владения, и ее легче продать другим иностранцам.
В проекте кондоминиума в Таиланде существует 49%-ная иностранная квота. Как только он будет полностью распродан, иностранные покупатели смогут рассмотреть варианты аренды, которые предлагаются на 30 лет с возможностью продления каждые 30 лет. В новостройках застройщики часто предлагают зафиксировать право будущего продления аренды посредством дополнительного документа. Цены на кондоминиумы, сдаваемые в аренду, обычно немного снижены по сравнению с ценами за единицу иностранной квоты для свободного владения. Это связано с более благоприятной и признанной структурой свободного владения, которая существует на многих устоявшихся международных рынках недвижимости.
Владение по типу недвижимости
Покупка кондоминиума
Здесь приоритетный вид сделки — это покупка кондоминиума в собственность. Закон Таиланда о недвижимости позволяет иностранцам владеть 49% квартир в кондоминиуме на условиях свободного владения, а в некоторых блоках кондоминиума иностранцы могут владеть 100% квартир на условиях свободного владения. Важно отметить, что для того, чтобы претендовать на статус свободного владения, средства в иностранной валюте для покупки должны поступать из-за рубежа и правильно регистрироваться как таковые в тайском банке. Иностранное владение, безусловно, является предпочтительной структурой для покупки квартиры в кондоминиуме.
Но часто встречаются случаи, когда квартира в кондоминиуме, оформленная на компанию, продается с существенным дисконтом, который “покроет” расходы на создание и содержание компании в ближайшие 15-20 лет. Чем дороже квартира, тем больше разница в цене.
Покупка дома или виллы
Тот факт, что вы не можете приобрести землю в собственность, не должен быть сдерживающим фактором, если вы хотите приобрести дом или виллу. Вы можете владеть зданием как в свободном владении, так и вместе с хорошо оформленным договором аренды (обычно на 30 лет с двумя предоплаченными 30-летними продлениями). Землю же вам придется оформить либо также, в виде долгосрочной аренды, или приобрести ее в собственность компании.
Мы рекомендуем нашим клиентам оформление домов с землей на тайскую компанию. Этот вариант наиболее понятный при владении, и практичый при дальнейшей перепродаже.
Покупка земли
Есть два варианта, если иностранец хочет приобрести землю. Земля может быть приобретена в аренду сроком на 30 лет с возможностью продления срока аренды дважды еще по 30 лет, что обычно называется арендой 30+30+30, или приобрести землю в собственность через компанию с ограниченной ответственностью, так называемую “спящую” компанию (sleeping company).
Если иностранец покупает землю на юридическое лицо в Таиланде, то земля будет принадлежать компании, а не частному лицу, а сама компания будет принадлежать 2-м тайским лицам и иностранцу, в соотношении 25%/26%/49% соответственно. Для того, чтобы обезопасить свое право полностью распоряжаться землей по своему усмотрению, в независимости от тайских соучредителей, существуют дополнительные юридические тонкости.
