Покупка или продажа недвижимости в Таиланде — это процесс, который требует внимательности, знания местного законодательства и тщательной подготовки. Сделка с недвижимостью включает несколько этапов, от проверки документов до оформления в Земельном департаменте. В этой статье мы рассмотрим, как подготовиться к сделке, какие документы нужны, и на что обратить внимание, чтобы процесс прошел максимально гладко.
Документы для продавца
Продавцу необходимо подготовить несколько ключевых документов перед началом сделки:
- Debt Sheet — справка об отсутствии задолженности перед управляющей компанией. Этот документ берется в управляющей компании за несколько дней до сделки;
- Подтверждение иностранной квоты — если квартира находится в иностранной квоте (Foreign Quota), необходимо предоставить документ, подтверждающий этот факт. Он также выдается управляющей компанией;
- Чанот (Title Deed) — это документ, подтверждающий право собственности на недвижимость;
- Bluebook — в случае, если продавец иностранец, иногда требуется наличие этого документа, который фиксирует жильцов при сдаче недвижимости в аренду. Однако, его наличие не обязательно.
Документы для покупателя
Покупателю также необходимо подготовить определенные документы:
- Foreign Exchange Transaction (FET) — это документ, подтверждающий перевод средств из-за границы, необходимый для оформления собственности на имя иностранца. Для приобретения недвижимости иностранцу нужно получить деньги на объект в иностранной валюте, которая затем конвертируется в тайские баты;
- Оплата — покупателю стоит заранее обсудить с продавцом способ оплаты. Это может быть чек из банка на имя продавца или иной способ, согласованный между сторонами. Самое распространенное — это выписать чек в банке на сумму недвижимости, который вовремя сделки передается продавцу;
- Договор купли-продажи — его стоит составить с профессиональным юристом, или агентством, чтобы учесть все детали сделки.
Подписание предварительного контракта
Когда объект выбран, а цена согласована, стороны приступают к подписанию предварительного договора. Этот документ фиксирует ключевые условия сделки: стоимость, сроки оплаты, передачу недвижимости, а также распределение ответственности между сторонами.
Как правило, на данном этапе покупатель вносит залог. В случае отказа покупателя от сделки, залог, как правило, не возвращается. Если же сделку отменяет продавец, он обязан вернуть залог в двойном размере.
Важно, чтобы договор был составлен профессиональным юристом, который обеспечит защиту интересов обеих сторон и точное соблюдение всех условий сделки.
Проверка юридической чистоты объекта
Проверка чистоты объекта — это важный этап сделки, включающий проверку следующих аспектов:
- Право собственности: убедитесь, что продавец — законный владелец объекта и имеет полное право его продавать;
- Обременения: проверьте наличие любых обязательств, которые могут помешать передаче недвижимости (ипотеки, залоги и т.д.);
- Документация на строительство: если объект — часть жилого комплекса, следует удостовериться в наличии всех разрешений на строительство и эксплуатацию.
Проверку обычно проводят юристы или специализированные агентства, чтобы минимизировать риски.
Оплата
После проверки юридической чистоты объекта наступает этап оплаты. Покупатель производит оплату депозита, после чего подписывается окончательный договор купли-продажи.
Оплата производится в тайских батах, и в случае перевода из-за границы может потребоваться обмен валюты. Обратите внимание на возможные комиссии банков за международные переводы.
Оформление сделки в Земельном департаменте
Завершающим этапом является регистрация права собственности в Земельном департаменте. Этот процесс включает:
- Проверку всех документов и их соответствие законодательству Таиланда.
- Подписание акта передачи права собственности, который регистрируется в присутствии обеих сторон.
- Покупатель получает официальный документ о праве собственности (чанот).
Этот этап является обязательным и подтверждает завершение сделки.
Налоги и сборы
Помимо стоимости недвижимости, покупателю и продавцу следует учесть ряд налогов и сборов, которые составляют от 6% до 10% от стоимости объекта:
- Налог на передачу прав собственности (гербовый сбор) — 2% от оценочной стоимости объекта, обычно делится пополам между покупателем и продавцом.
- Налог на добавленную стоимость (VAT) — 7%, если продавец — юридическое лицо.
- Сбор за регистрацию сделки — 0,01% от оценочной стоимости объекта.
- Налог на специальное использование — может применяться, если объект был в собственности продавца менее пяти лет, и составляет от 0,5% до 3% (аналог российского налога при владении недвижимостью менее 5 лет).
- Чаще всего, при переходе права собственности, вас попросят заплатить за годовое обслуживание кондоминиума, чтобы отсчет у нового владельца начался заново.
Услуги риэлторов и юристов
Риэлторские компании в Таиланде играют ключевую роль в сделках с недвижимостью. Они не только помогают подобрать оптимальный объект, но и участвуют в переговорах, а также берут на себя оформление документации. При выборе агентства важно убедиться, что у него есть все необходимые лицензии и положительные отзывы о работе.
Юридическое сопровождение является важным этапом в проверке чистоты сделки и правильности оформления контрактов. Привлечение опытных специалистов позволит избежать возможных ошибок и минимизировать риски.
Процесс покупки или продажи недвижимости в Таиланде требует внимательной подготовки и тщательного подхода к каждой детали. Соблюдение всех формальностей, правовая проверка и точный расчет налогов помогут провести сделку без лишних проблем и с полной уверенностью в её законности.
