Фрихолд и Лизхолд в Таиланде — Недвижимость для иностранцев

Может ли иностранец владеть недвижимостью в Таиланде?

Таиланд не разрешает иностранцам свободно владеть землей, такая практика распространена во многих странах Азии. Однако Таиланд более прогрессивен, чем многие его соседи, потому что существуют законы, которые позволяют иностранцам законно владеть собственностью, делая недвижимость в Таиланде для иностранцев доступной и безопасной. Иностранные граждане, которые приобретают недвижимость в Таиланде, могут владеть собственностью через различные структуры собственности.

Основные формы собственности для иностранцев

Тремя наиболее распространенными формами собственности, которые определяют фрихолд и лизхолд в Таиланде и используются иностранцами для владения недвижимостью, являются свободное владение через право собственности на кондоминиум, аренда и свободное владение через приобретение тайской компанией.

• Свободное владение (Freehold) — это абсолютная и бессрочная форма собственности в Таиланде. Недвижимость регистрируется непосредственно на ваше имя, и вы владеете ею без ограничений по времени. Важно знать, что для иностранных граждан полноценный freehold доступен исключительно для квартир в кондоминиумах в иностранной квоте.

Давайте разберемся, что значит иностранная квота в Таиланде. Согласно Закону о Кондоминиумах, до 49% от общей продаваемой площади в любом здании кондоминиума может быть оформлено в полную собственность (фрихолд) на имена иностранных граждан. Остальные 51% должны принадлежать гражданам или юридическим лицам Таиланда. Именно поэтому при выборе квартиры так важно проверять, есть ли еще доступные юниты в этой 49%-ной ‘foreign quota’. Если квота исчерпана, иностранец сможет приобрести квартиру в этом же здании только на правах долгосрочной аренды (лизхолд).

Что такое лизхолд в Таиланде?

• Долгосрочная аренда (leasehold) — это форма владения, при которой иностранец получает право пользования зданием или землей на длительный срок. Согласно законодательству Таиланда, максимальный срок такой аренды составляет 30 лет, и договор в обязательном порядке регистрируется в Земельном департаменте. На практике этот механизм расширяется: договор аренды изначально включает опцию на два последующих продления по 30 лет каждое. Такая схема, известная как «30+30+30», обеспечивает фактическое владение недвижимостью на срок до 90 лет.

• Тайская компания — это косвенный способ получения иностранной собственности, как правило, на землю и виллы, однако этот метод может быть использован и для кондоминиумов. Существуют строгие правила при создании и обслуживании тайской компании, когда в ней участвуют иностранные граждане.

Тип владения недвижимостью будет зависеть от того, в какой покупке вы заинтересованы и что для нее доступно, будь то кондоминиум, дом или участок земли. Правильный выбор структуры определяет, насколько безопасной и выгодной будет ваша собственность в Таиланде.

Сравнение Фрихолда и Лизхолда. Что выгоднее?

Легче ли продать иностранную собственность, находящуюся в свободном владении, или недвижимость, находящуюся в аренде?

В долгосрочной перспективе это будет зависеть от объекта недвижимости и спроса на проект. Есть некоторые проекты, особенно объекты недвижимости, работающие по лицензии отеля, которые могут быть проданы только на правах аренды. Это единственный доступный вариант владения, и многие покупатели и инвесторы это прекрасно понимают.

Одним из преимуществ приобретения имущества в лизхолд является то, что плата за передачу арендованного имущества намного ниже, чем за безвозмездное владение. Плата за регистрацию права аренды (transfer fee) составляет 1,1% от кадастровой стоимости объекта, в то время как плата за передачу права свободного владения может варьироваться от 2,5% до 6,3%, это может сэкономить много денег в зависимости от цены на недвижимость.

Для большинства иностранных покупателей, фрихолд является наиболее понятной и привычной формой владения, поскольку она соответствует стандартам права собственности, принятым во многих странах мира. В Таиланде этот тип собственности подтверждается официальным документом — Чанотом (Title Deed), куда вписывается имя владельца. Именно поэтому фрихолд считается самой надежной и ликвидной формой владения, которую в будущем будет проще продать другому иностранному инвестору.

Что выбрать?

Покупка кондоминиума
Приоритетным и самым надежным вариантом для иностранца является покупка кондоминиума в полную собственность (Freehold). Ключевое условие для этого — перевод средств на покупку из-за рубежа с правильной регистрацией в тайском банке. В качестве альтернативы иногда рассматривается покупка через тайскую компанию, особенно если такой объект предлагается со значительной скидкой.

Покупка дома или виллы
Приобретая дом или виллу, иностранец может оформить в полную собственность (Freehold) само строение. Земля под ним при этом оформляется либо в долгосрочную аренду (Leasehold), либо на тайскую компанию. Это стандартная и безопасная практика.

Покупка земли
Для покупки земельного участка иностранцы используют два основных метода: долгосрочную аренду (Leasehold) или регистрацию тайской компании. При оформлении на компанию земля будет принадлежать юридическому лицу, в котором иностранцу может принадлежать до 49% акций. Чтобы полностью контролировать актив независимо от тайских соучредителей, применяются специальные юридические механизмы.

На заметку инвестору

Не стоит сразу отказываться от квартир, оформленных на тайскую компанию. Часто такие объекты продаются со значительным дисконтом, который может полностью компенсировать расходы на регистрацию и годовое обслуживание компании на 15-20 лет вперед. Как правило, чем выше стоимость апартаментов, тем существеннее может быть эта разница в цене, делая покупку особенно выгодной.